In opdracht voor 2B Recreatie heeft het team van Weltevreden B.V., als adviseurs in het omgevingsrecht, de benodigde vergunningen verkregen voor de ontwikkeling van een modern recreatiepark gelegen aan de Kalverlandseweg 3 te Eck en Wiel, gemeente Buren.

Weltevreden B.V. was hierbij verantwoordelijk voor de coördinatie en begeleiding gedurende het hele project. Het project is gefaseerd uitgevoerd. Na de vergunningverlening voor fase 1, fase 2A en 2B, keurde de gemeenteraad van Buren op 17 september 2024 ook de plannen voor fase 3 goed. Hiermee kan ontwikkelaar 2B Recreatie de voormalige Camping Kalverland volledig transformeren tot Landal Greenparks De Wielsche Dreef.

Fase 1

Fase 1 omvatte de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de bouw van 156 vakantiewoningen. De Omgevingsvisie van de gemeente Buren gaf de mogelijkheid om op bestaande locaties recreatie uit te breiden. Hierdoor verliep de bouw van 156 vakantiewoningen binnen de regels van het bestaand regime en kon daarmee de bouwvergunning via een reguliere procedure worden aangevraagd. Bestaande recreatiecontracten bleven hierdoor tijdelijk gehandhaafd, terwijl de planvorming voor de rest van de procedure werd voorbereid. Weltevreden B.V. verzorgde het planologische en juridische advies en Van den Berg Architecten stelde het Masterplan op.

Vanwege de aanwezigheid van teerhoudend asfalt moest, voor de bouw kon beginnen, een bodemsanering worden uitgevoerd op een klein deel van het terrein. AMOS uit Nieuwegein voerde deze sanering professioneel uit, welke in het voorjaar van 2021 werd afgerond, waardoor de nieuwe waterpartijen en watergangen konden worden gegraven zodra de omgevingsvergunning werd verleend. Na de sanering werd de grond goedgekeurd op milieu hygiënische kwaliteit. Met de adviezen van Weltevreden B.V. en het Masterplan van architectenbureau Van den Berg werd uiteindelijk de omgevingsvergunning voor de bouw van 156 vakantiewoningen verleend op 12 oktober 2022.

Tegelijkertijd startte Weltevreden B.V. een omgevingsdialoog om de betrokkenheid in de directe omgeving te vergroten. Tijdens deze bijeenkomsten werden omwonenden en gemeenteraadsleden geïnformeerd over de procedurestappen en de toekomstvisie voor het recreatiepark Landal Greenparks De Wielsche Dreef.

Fase 2

Fase 2 bestond uit de realisatie van de centrumvoorzieningen van het vakantiepark. De bouw van de receptie, een restaurant en een zwembad stonden in deze fase voorop. Naast dat de centrumvoorzieningen essentieel zijn voor een hoogwaardig vakantiepark, zijn ze ook van toegevoegde waarde voor de hele omgeving van Eck en Wiel. De inwoners van de gemeente kunnen nu genieten van meer recreatiemogelijkheden voor zichzelf, en kunnen profiteren van de groeiende stroom toeristen.

Voor de realisatie van de ontwikkelingen op het recreatiepark was een omgevingsvergunning vereist voor de bouw van de centrumvoorzieningen. Deze vergunning, aangevraagd door Weltevreden B.V. bij de Omgevingsdienst Rivierenland, is verleend voor zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen. Hierbij wordt volledig voldaan aan het geldende bestemmingsplan “Buitengebied, Recreatieterrein Kalverland”. De ontwikkeling vindt plaats binnen de in het bestemmingsplan vastgelegde grenzen voor de ruimte bestemd voor centrale voorzieningen.

Een belangrijk aspect binnen dit bestemmingsplan betrof bovendien de beoordeling en onderbouwing van de stikstofdepositie. Hoewel het planologisch gebruik van het recreatiepark reeds was vergund, bracht de realisatie van de centrumvoorzieningen een wijziging in de werkelijke situatie. Om deze reden heeft het team van Weltevreden B.V. een stikstoftoets uitgevoerd met behulp van de AERIUS Calculator. Uit de toets bleek dat de beoogde situatie geen negatieve effecten veroorzaakt in de vorm van stikstofdeposities.

Weltevreden B.V. heeft tijdens fase 2 tevens het proces begeleid voor het aanvragen van diverse omgevingsvergunningen met betrekking tot de herbeplantingsplicht. Deze aanvragen zijn ingediend en uiteindelijk verleend door de Omgevingsdienst Rivierenland, de Provincie Gelderland en de Gemeente Buren.

Ontgrondingsvergunning & m.e.r.-beoordeling

Ten behoeve van de ontwikkelingen aangaande Landal Greenparks De Wielsche Dreef heeft Weltevreden B.V. het traject rondom de aanvraag van een ontgrondingsvergunning begeleid en de daartoe benodigde m.e.r.-beoordeling opgesteld. De vormvrije m.e.r.-beoordeling toetst de potentiële milieueffecten van het project. Het is een essentieel onderdeel van het proces. De beoordeling zorgt ervoor dat de voorgenomen activiteiten in overeenstemming zijn met de geldende milieuregelgeving en duurzame ontwikkelingsprincipes. Weltevreden B.V. heeft uiteindelijk gezorgd voor een compleet en accuraat overzicht van de milieueffecten van het project, waardoor de juiste beslissingen konden worden genomen om de duurzaamheid en milieubescherming te waarborgen.

Om de gewenste vakantiewoningen en centrumvoorzieningen te realiseren, diende 28.767m2 extra verhard oppervlakte te worden aangelegd. Een oppervlakte van deze omvang dient volgens de regelgeving van waterschap Rivierenland te worden gecompenseerd in de vorm van waterberging. Uiteindelijk ging het respectievelijk om 1.254m3 en 1.910m3 berging.

Tijdens het gehele proces omtrent de ontgrondingsvergunning en de m.e.r.-beoordeling heeft Weltevreden B.V. nauw samengewerkt met adviesbureau BOOT. Het resultaat is het verkrijgen van een ontgrondingsvergunning voor de aanleg van twee vijvers en één wadi op grond van het toekomstige Landal Greenparks De Wielsche Dreef, Eck en Wiel.

Binnen het plangebied zijn de twee vijvers inmiddels aangelegd, waarbij de waterberging vertraagd richting het oppervlaktewater loopt. Verder is er een wadi aanwezig dat het water eveneens opslaat en vertraagd afvoert middels drainage (zie onderstaand Masterplan).

Fase 3

Fase 3 bestond uit het aanvragen van vergunningen voor het resterende deel van het vakantiepark. Het plan voor dit deel van het vakantiepark omvat grotere vakantiehuizen dan de al bestaande huisjes. De woningen variëren in oppervlakte en inhoud, waardoor ze geschikt zijn voor toekomstige groepen van 6 tot 12 bezoekers. Weltevreden B.V. heeft voor deze fase een ruimtelijke onderbouwing geschreven en ingediend bij de omgevingsdienst Rivierenland. Deze onderbouwing was noodzakelijk omdat het aantal en de omvang van de vakantiewoningen de kaders van het huidige bestemmingsplan overschreden. Het voorgestelde plan wijkt af van de geldende bestemmingsplanregels, wat een aangepaste ruimtelijke onderbouwing vereiste om deze afwijkingen te verantwoorden en de ruimtelijke haalbaarheid te onderbouwen. Op 30 oktober 2024 heeft de omgevingsdienst Rivierenland besloten om de vergunning te verlenen.

Om de ruimtelijke onderbouwing succesvol in te dienen en aan alle vereisten te voldoen, heeft Weltevreden B.V. samengewerkt met verschillende gespecialiseerde partijen. Op archeologisch gebied adviseerde ADC ArcheoProjecten dat aanvullend archeologisch onderzoek in het plangebied niet noodzakelijk was, omdat archeologische belemmeringen niet werden verwacht. Voor de geplande bouwwerkzaamheden was een verkennend bodemonderzoek vereist. Dit onderzoek, uitgevoerd door AMOS Milieutechniek B.V., werd op 26 oktober 2020 afgerond. Daarnaast werd door Greten Raadgevende Ingenieurs B.V. op 3 december 2020 een akoestisch onderzoek uitgevoerd om de gevolgen van de beoogde wijzigingen wat betreft geluidsbelasting te beoordelen. Uit dit onderzoek bleek dat de geluidsnormen niet zouden worden overschreden, zelfs niet in het kader van de bredere ontwikkeling van het park, inclusief fase 3. Tot slot heeft advies- en verkeerbureau Arthic een verkeers- en parkeeronderzoek uitgevoerd om de verkeersintensiteit in kaart te brengen. Dit onderzoek, net als de onderzoeken naar geluidsbelasting en luchtkwaliteit, werd in een vroeg stadium uitgevoerd en voldeed aan de eisen voor de gehele ontwikkeling van het recreatiepark.

Daarnaast heeft Weltevreden B.V. een NIBM-toets uitgevoerd. De toets is uitgevoerd voor het gehele plan Wielsche Dreef, waarbij is uitgegaan van een worst-case scenario. In dit scenario is reeds het gehele recreatiepark in gebruik én vinden er nog diverse werkzaamheden plaats. De ontwikkeling blijft derhalve beneden de 1% én de 3% grens van de Regeling NIBM, zodat zonder verdere toetsing gesteld kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen met zich meebrengt.

De resultaten uit de onderzoeken resulteerde in het volgende ontwerp voor Landal Greenparks De Wielsche Dreef te Eck en Wiel, genaamd ‘Het Masterplan’ (Stufken – Vormgevers van de Buitenruimte). 

Samenvattend

Het team van Weltevreden B.V. kijkt met tevredenheid terug op een succesvol project. De oplevering, met vergunningsaanvragen op zowel gemeentelijk als provinciaal niveau, inclusief de honderden bijlagen, vertegenwoordigde een intensieve inspanning die zich over meerdere jaren uitstrekte. Dankzij de samenwerking met diverse partijen is het project tot een positief einde gebracht.

Heeft u naar aanleiding van het lezen van dit artikel over dit ruimtelijke proces vragen of heeft u ook advies nodig in het omgevingsrecht? Neem dan contact op met één van onze gespecialiseerde adviseurs.