Wij zijn verheugd u te informeren over onze rol als Omgevingsrecht adviseur in het traject met betrekking tot het pand aan de Floridadreef 104 in Utrecht, waarvoor Belisol Utrecht beoogd eigenaar is. Ons doel is het verkrijgen van rechtszekerheid voor dit pand door middel van een omgevingsvergunningaanvraag, met speciale aandacht voor de binnenplanse afwijking, die aansluit bij de mogelijkheid voor ‘naar aard gelijk te stellen’ zoals vastgelegd in artikel 1 van de bestemmingsplanregels.

Dit pand, met een vloeroppervlakte van 278,48 m² verdeeld over twee bouwlagen, bevindt zich in het Bedrijventerrein Overvecht, met de enkelbestemming ‘Bedrijventerrein.’ Gelegen in het noordoostelijke deel van het bedrijventerrein Overvecht, tegenover het Volkstuincomplex Flora’s Hof, is het kadastraal bekend als Gemeente Utrecht, sectie E, nummer 844, met een totale grootte van 315 m², en Gemeente Utrecht, sectie E, nummer 829 gedeeltelijk, met inbegrip van het 2/8e onverdeeld aandeel in de mandelige weg (totaal 193 m²).

Het huidige bestemmingsplan voor dit gebied, genaamd “Bedrijventerrein Overvecht” met de enkelbestemming “Bedrijventerrein,” werd vastgesteld op 1 december 2011 en is inmiddels onherroepelijk van kracht. Overeenkomstig dit plan is het pand bestemd voor bedrijfsdoeleinden, met een bouwvlak en een specifieke bouwaanduiding. De maximale bouwhoogte is vastgesteld op 12 meter, met toegestane bedrijfsfuncties binnen deze bestemming. Echter, er is geen nadere classificatie opgenomen in de bestemmingsregels, hoewel alle bestemmingen in verband worden gebracht met een nadere aanduiding van de bedrijfscategorie. Deze afwezigheid lijkt een correctiefout in de visualisatie van het bestemmingsplan te zijn, aangezien de rest van het gebied bedrijfscategorieën t/m 3.2 heeft. Er zijn geen tabellen opgenomen in de bijlage bij de regels, zoals in de tekst beschreven.

Met betrekking tot de bouwregels, met betrekking tot gebouwen, moeten de gebouwen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het bebouwingspercentage mag niet hoger zijn dan wat is aangegeven door de aanduiding “maximum bebouwingspercentage.” Evenzo mag de bouwhoogte niet de maximale hoogte overschrijden zoals aangegeven door de aanduiding “maximale bouwhoogte.” De bedrijfswoning heeft een maximale inhoud van 600 m³. Bij de specifieke bouwaanduiding-1 kunnen zelfstandige bedrijfsgebouwen worden gebouwd, met de voorwaarde dat deze gebouwen in de gevellijn worden geplaatst, een minimale bouwhoogte van 5 meter hebben, een onderlinge afstand van 16 tot 20 meter hebben, en een maximale lengte van 30 meter hebben.

Belisol is gespecialiseerd in het leveren van deuren, kozijnen en schuifpuien, en de showroom is uitsluitend op afspraak geopend voor klanten. Deze showroom herbergt diverse showmodellen en opties waaruit klanten kunnen kiezen, wat aanzienlijke ruimte in beslag neemt. In planologische termen wordt Belisol beschouwd als hoog-volumineuze detailhandel, aangezien er veel vloeroppervlak wordt gebruikt voor een beperkt aantal klanten, vergelijkbaar met meubelhandels die meer ruimte nodig hebben dan traditionele winkels.

De voorgestelde ontwikkeling heeft tot doel om rechtszekerheid te bieden voordat het pand wordt aangekocht, via een binnenplanse afwijkingsoptie die aansluit bij de mogelijkheid voor ‘naar aard gelijk te stellen’ zoals opgenomen in artikel 1 van de bestemmingsplanregels.

Het huidige gebruik van het pand staat diverse bedrijfsdoeleinden toe, waarbij maximaal 50% kantoorruimte met baliefunctie naast het primaire bedrijfsdoel is toegestaan. Gezien dit gebruikspatroon, wordt verwacht dat de impact van Belisol op de omgeving verwaarloosbaar is en kleiner is dan in de huidige situatie.

Het plangebied valt buiten relevante veiligheidscontouren, wat betekent dat er geen relevante plaatsgebonden risico’s zijn. De showroom, die slechts op afspraak wordt bezocht en doorgaans één of twee personeelsleden ter plaatse heeft, wordt niet beschouwd als een kwetsbare inrichting en genereert geen groepsrisico. Hierdoor is het aspect van veiligheid goed onder controle.

Het beoogde gebruik door Belisol gaat gepaard met een lage parkeerbehoefte, aangezien er naar verwachting slechts beperkt personeel aanwezig is en klantbezoeken incidenteel zijn, met hoogstens één of twee klanten tegelijk. Op basis van de kadastrale kaart zijn er momenteel vijf tot negen parkeerplaatsen op eigen terrein beschikbaar, afhankelijk van het parkeren voor de roldeuren.

Overwegend kan worden gesteld dat het beoogde gebruik door Belisol goed past in de huidige omgeving, en zelfs minder belastend is dan het bestaande toegestane gebruik op relevante ruimtelijke aspecten. Er bestaat reeds een afwijkingsbevoegdheid om dit beoogde gebruik toe te staan, en een grondige verkenning van de ruimtelijke aspecten heeft geen duidelijke struikelblokken opgeleverd. Daarmee is de voorgestelde ontwikkeling haalbaar.

Als adviseur en consultant van Bureau Weltevreden hebben we nauw samengewerkt met Belitrecht B.V. – Belisol Utrecht om ervoor te zorgen dat dit project in overeenstemming is met de geldende wet- en regelgeving, terwijl we tegelijkertijd rekening houden met de behoeften en doelstellingen van onze cliënt. Onze uitgebreide kennis en ervaring op het gebied van ruimtelijke ordening en vergunningsprocedures hebben bijgedragen aan het soepele verloop van dit proces.

Op 5 september 2023 is besloten om de Afgehandelde omgevingsvergunning, het gebruiken van een bedrijfsunit als showroom voor kozijnen en deuren aan de Floridadreef 104 te Utrecht te verlenen.