In het buitengebied van Assendelft, om de hoek van de Zaanse Schans, zich sinds 2016 een pannenkoekenhuis met logies. Dit gebied is populair onder zowel toeristen als lokale bewoners vanwege de unieke natuur. Niet voor niets is op enkele tientallen meters het beschermd Natura2000-gebied Polder Westzaan. Er geldt vanzelfsprekend een verstedelijkingsverbod in het gebied, wat inhoudt dat er geen nieuwe bebouwing mag plaatsvinden. Enkel bestaande bebouwing mag omgebouwd worden naar woningen, mits de omgevingsfactoren dat toelaten.
Het plangebied grenst daarnaast dicht aan de zone waarin binnen het Luchthavenbesluit voor Schiphol hoogtebeperkingen zijn vastgelegd. Ook moet er getoetst worden aan de Ke20-contour voor geluid.
De aardkundige en landschappelijke karakteristiek van het gebied is bijzonder. Het verkavelingspatroon van de veenweidepolders is eeuwenlang grotendeels onveranderd gebleven en maakt het landschap met haar geschiedenis zichtbaar. Het gebied is cultuurhistorisch van hoge waarde.
Daarnaast is binnen het Bijzonder Provinciaal Landschap van de provincie Noord-Holland opgenomen dat het gebied uniek is door de openheid en ruimtebeleving. Er zijn diverse vergezichten door de Veenpolder mogelijk. De openheid is zeer kwetsbaar omdat in het vlakke land bijna elke ruimtelijke ingreep zichtbaar is. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn een aantasting van deze kernkwaliteit. Doordat de bebouwing zich lager dan de (hoge) kanaaldijk die het Nauermasche Vaart omsluit bevindt, blijven zichtlijnen en het open karakter van het landschap behouden.
Het gebied waar het pannenkoekenhuis zich bevindt is ook onderhevig aan een risicocontour vanwege de nabijgelegen rijksweg en provinciale weg. De Vaartdijk 23 te Assendelft ligt in het invloedsgebied van de route vervoer gevaarlijke stoffen van de N246 en de A8/N8 in Zaanstad. De gemeente moet de gevaren en de risico’s van het transport van gevaarlijke stoffen over de N246 in kaart brengen en betrekken bij de besluitvorming. Gezien de ‘redelijke’ zelfredzaamheid, de goede bereikbaarheid van de locatie door de hulpdiensten, de adequate bluswatervoorziening in de vorm van open water ter plaatse en de te nemen maatregelen, is geconcludeerd dat er sprake is van een acceptabel restrisico
Al met al is de transformatie van het pannenkoekenhuis naar een woning in het buitengebied een complexe opgave, maar ook een kans om bij te dragen aan de goede ruimtelijke inrichting zoals we die in het beleid hebben afgesproken, door voldoende rekening te houden met alle omgevingsfactoren.
De transformatie van het pannenkoekenhuis naar een woning in het buitengebied is een complexe opgave. Het biedt echter ook de kans om bij te dragen aan de goede ruimtelijke inrichting, zoals afgesproken in het beleid. Met de vergunningverlening eind februari 2023 is aangetoond dat dit mogelijk is, door rekening te houden met alle omgevingsfactoren.
Heeft u naar aanleiding van het lezen van dit artikel over dit ruimtelijke proces vragen of heeft u ook een transformatie of ontwikkeling voor open? Neem dan contact op met één van onze adviseurs.
[Verleende omgevingsvergunning: Gemeente Zaanstad – O20210229 – 22 februari 2023]
Nieuws & Projecten
Participatietraject en ontwikkelplan voor Herontwikkeling Winkelcentrum Riebeeck te Hilversum
Weltevreden Adviseurs in het Omgevingsrecht leidde met toewijding en professionaliteit het participatietraject voor de herontwikkeling van Winkelcentrum Riebeeck in Hilversum, in samenwerking met Bun Projectontwikkeling uit Almere. Na een succesvolle tweede buurtbijeenkomst bleek de aanpak niet alleen een open dialoog te bevorderen, maar ook waardevolle inzichten op te leveren. De gewaardeerde bijdragen van alle aanwezigen tonen de cruciale rol van Weltevreden in het faciliteren van evenwichtige discussies. Daarnaast hebben zij een gedegen locatieontwikkelingsplan opgesteld, met een holistische benadering voor duurzaamheid, leefbaarheid, en economische haalbaarheid. De aanpak getuigt van diepgaand begrip van zowel juridische als stedenbouwkundige aspecten.
Rechtszekerheid verkregen: Beoogd Gebruik gelijk aan Bedrijventerrein met Binnenplanse Afwijking
Het artikel behandelt de verkregen rechtszekerheid voor het gebruik van een pand aan de Floridadreef 104 in Utrecht als showroom voor kozijnen en deuren, gelijkgesteld aan bedrijventerreingebruik. Als Omgevingsrecht adviseur hebben we samengewerkt met Belisol Utrecht om deze vergunning te verkrijgen. Het pand, gelegen in Bedrijventerrein Overvecht, valt buiten relevante veiligheidscontouren en voldoet aan de parkeerbehoefte. Het huidige bestemmingsplan uit 2011 vertoont enkele omissies, maar de afwijkingsmogelijkheid voor het beoogde gebruik is reeds aanwezig. De vergunning is op 5 september 2023 verleend, wat rechtszekerheid biedt voorafgaand aan de aankoop van het pand.
Toestemming voor het handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening bij bedrijfsverhuizing in Diemen.
Weltevreden Adviseurs in het Omgevingsrecht was betrokken bij het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het kantoorgebouw Wisselwerking 22-24 in Diemen, geleid door Lighthouse Instruments. De betrokkenheid begon met het identificeren van de locatie en het vaststellen van de haalbaarheid binnen het bestemmingsplan. Een omgevingsvergunning was nodig vanwege onduidelijkheden in het bestemmingsplan. De succesvolle vergunning, aangevraagd voor kantooractiviteiten en een medicijnenanalyseafdeling, bevestigt de expertise van Weltevreden Adviseurs in het omgevingsrecht. Beoordeling van aspecten als externe veiligheid, geluid en milieu legde geen verdere beperkingen op voor de toekomstige activiteiten van Lighthouse Instruments op deze locatie.
