Het plangebied aan de Nieuwstraat ligt in een (verre) aanloopstraat van het centrum. In het verleden waren hier vooral uitzendbureaus gevestigd, maar deze zijn grotendeels vertrokken waardoor de straat al jaren veel leegstand kent. Het huidige gebruik van het gebied is dan ook een voormalig kantoor, want op het moment is er sprake van leegstand sinds het vertrek van het Olympia uitzendbureau. Die leegstand duurt nu reeds langer vier jaar geleden. Ook in de praktijkruimtes op nummer 22 (formeel niet-bestaand adres) en nummer 24 vallen regelmatig gaten in de verhuur en worden vooral (tijdelijk) ingevuld door kleine bedrijfjes die niet afhankelijk zijn van aanloop voor hun dienstverlening.

De tegenovergelegen panden van het plangebied staan voor zover kan worden nagegaan al sinds 2017 leeg. De straat loopt niet meer goed als winkelstraat. Op moment van indienen stonden er alleen al via Funda vijf andere panden aangeboden: Nieuwstraat 4, Nieuwstraat 103, Nieuwstraat 65, het hoekpand Mariastraat 25, die alle reeds meer dan zes maanden aangeboden worden. Sinds april is Nieuwstraat 61 leeggekomen.

Veel andere panden in de straat zijn hun winkelfunctie verloren, hebben een tijdelijke invulling gekregen of tonen tekenen dat er andere kostendragers nodig waren. Zo heeft de Perzische tapijtenwinkel op Nieuwstraat 23 een winkel-in-winkel concept gekregen en is vanaf deze winkel tot aan de hoek met de Brinklaan sprake van tijdelijke invulling met kunst.

Aan de hand van deze omstandigheden heeft de initiatiefnemer de ruimte gezien om herontwikkeling van het kantoor naar enkele appartementen.

De reactie op het door Weltevreden ingediende principeverzoek was positief en de gemeente verwoordde dit als volgt:

“De conclusie is dat het plan in lijn is met de onlangs aangenomen motie Woonkels (pdf). Deze motie wil wonen op de begane grond bevorderen, ter voorkoming van leegstand in o.a. de Nieuwstraat. Er zijn daarbij geen belemmeringen vanuit wonen, parkeren of economische zaken geconstateerd. Daarmee voldoet het plan aan voldoende ruimtelijke motivatie om medewerking te kunnen verlenen.”

Dit is onderbouwd voor procedure planologisch strijdig gebruik en de activiteit bouwen.

Met een vlotte procedure, de toetsing van gevelwijzigingen door welstand en de nodige aanvullende onderzoeken en motivaties zoals benodigd binnen de goede ruimtelijke ordening, heeft Weltevreden deze transformatie van leegstaande kantoren per 19 november 2020 vergund gekregen voor de initiatiefnemer.